Erik HaugbølleCallesensgade 4, Aabenraa

Den offentlige støtte til almene boliger ydes dels som et anlægstilskud, dels som et driftstilskud. Denne sammenblanding af to forskellige tilskudstyper medfører, at det kan være lidt svært at få et klart billede af den reelle støtte, der fra det offentliges side ydes til det almene byggeri. Derfor er der nedenfor vist eksempler på, støttens omfang, såfremt de offentlige tilskud konverteres til enten et samlet anlægstilskud eller til et årligt driftstilskud.

I øjeblikket består den offentlige støtte dels af et anlægstilskud der udgør 14 pct. af anskaffelsessummen og dels af et driftstilskud, der - uanset markedsrenten - nedbringer den årlige prioritetsydelse til 3,4 pct. af anskaffelsessummen.



Konvertering til anlægstilskud.

Med en konvertering af det lovmæssige driftstilskud til et anlægstilskud kan det samlede anlægstilskud til en almen bolig beregnes til omkring 40 pct. af anlægssummen. Reelt svarer dette tilskud således til ca. det dobbelte af den merværdiafgift, som i forbindelse med byggeriet indbetales til statskassen.

Konvertering til driftstilskud.

For en familiebolig med en anlægssum på én mio. kr. vil en konvertering af anlægstilskuddet på 14 pct. til et driftstilskud medføre, at det samlede årlige driftstilskud til boligtageren af en sådan lejlighed bliver på mindst 30.000 kr. Og dette tilskud er oven i købet en skattefri ydelse.

Med et tilskud af den nævnte størrelse vil det være naturligt at forvente, at tildelingen af boliger i det almene byggeri skulle være afhængig af boligtagernes økonomiske formåen. Dette er - som nævnt - ikke tilfældet, og da der ikke findes tilsvarende støtteordninger for beboerne i det private udlejningsbyggeri, er det forståeligt, at de private investorer har droppet boligbyggeriet.

For god ordens skyld skal det anføres, at ud over den generelle boligstøtte har boligtagerne under visse forudsætninger, bl.a. en lav husstandsindkomst, mulighed for at få en særskilt boligsikringsydelse. Denne tilskudsordning gælder for alle lejere, såvel i det private som i det almene byggeri.

Som konsekvens af, at det private udlejningsbyggeri er gået i stå, må man se i øjnene, at der meget let kan opstå visse følgevirkninger. Det er således nærliggende at antage, at den manglende konkurrence automatisk vil gøre det vanskeligt at holde såvel byggeomkostninger som udgifterne til administration af boligerne på et rimeligt niveau.

Ikke mindst i betragtning af, at det støttede byggeri stilles til rådighed for alle boligsøgende - uanset indkomst- og formueforhold - kan man med rette sætte et spørgsmålstegn ved, om den eksisterende favorisering af det almene byggeri bør fortsætte.

Eksempelvis kunne boligproblemerne i stedet for søges løst gennem en generel fritagelse for merværdiafgift for alt nyt boligbyggeri. Dette kunne eksempelvis praktiseres gennem udbetaling af en fast momsrefusion pr. kvadratmeter boligareal, således at et luksusbyggeri ikke kan lukrere på ordningen.

Som nævnt svarer det nuværende tilskud til en almen bolig til omkring det dobbelte af det beløb, som staten opkræver i merværdiafgift af byggeomkostningerne. Den foreslåede ordning med en generel momsrefusion for alt nyt boligbyggeri skulle således ikke medføre forøgede udgifter for det offentlige, og samtidig vil der være basis for at reducere huslejen i det kommende private udlejningsbyggeri.

I forhold til det nugældende lejeniveau i det almene boligbyggeri vil den foreslåede ændring medføre en stigning, men i kraft af det reducerede tilskud fra det offentlige må der være basis for at hæve boligsikringsydelsen, således at den offentlige støtte alene kommer de mindrebemidlede til gode.

Der kan sikkert peges på andre muligheder for at tilvejebringe et frit boligmarked. Som udgangspunkt er det imidlertid vigtigt at holde fast i, at i en velfærdsstat som Danmark må det forventes, at langt den største del af befolkningen er i stand til at betale en husleje, der er udregnet efter boligens reelle anlægsudgift. altså uden tillæg af den beskatning, der benævnes merværdiafgift.

Også inden for ejerboligområdet (parcelhuse og ejerlejligheder) er der behov for nytænkning.

Så længe, loven om indkomstbeskatning har eksisteret, har ejeren af et parcelhus eller en ejerlejlighed haft mulighed for at fradrage ejendommens underskud i indkomstopgørelsen. Hen ad vejen er der dog sket visse begrænsninger. Eksempelvis blev der på et vist tidspunkt truffet beslutning om, at udgifterne til ejendommens vedligeholdelse ikke mere kunne medtages i de fradragsberettigede udgifter.

Samme skæbne kom senere til at gælde for ejendomsskatterne, og de seneste år er det fiktive begreb, der blev benævnt værdi af egen bolig, afløst af den såkaldte ejendomsværdibeskatning. Yderligere er der senest sket en beskæring af rentefradragets værdi, og ifølge dagspressen er der røster fremme om, at der bør foretages en yderligere stramning af såvel ejendomsværdibeskatning som rentefradragsretten.

Hvorfor ikke - én gang for alle - fjerne resten af retten til at fradrage prioritetsrenter mm? Dette kunne eksempelvis gennemføres i forbindelse med at nye ejerboliger - på samme måde som udlejningsbyggeriet - fik en refusionsordning for merværdiafgiften til staten.

En sådan reduktion af byggeudgifterne må sammen med en fjernelse af ejendomsværdibeskatningen og en eventuel nedsættelse af grundskatterne stort set kunne modvirke tabet af den skattemæssige fordel, som hidtil har været gældende for ejerne af en ejerbolig. Samtidig vil der på denne måde blive tilvejebragt mere balance i de økonomiske vilkår for beboerne i ejerboliger og lejeboliger.

I tilgift er det værd at bemærke, at der i kraft af den foreslåede momsrefusion for nye ejerboliger er en reel chance for, at der automatidsk sker en reduktion af de sidste års stigning i handelsprisen for disse boliger, idet handelsprisen i nogen grad vil være afhængig af byggeudgifterne for en ny bolig.

Alle skattefrie ydelser - herunder boligstøtte og rentefradrag - har det til fælles, at de i kraft af den progressive beskatning giver de modtagere, der har den højeste indkomst, det reelt største udbytte af sådanne tilskud. Alene dette forhold kunne give anledning til at revidere de eksisterende ordninger.

Der er således mange gode grunde til at foretage en total omlægning af vilkårene for boligmarkedet. Men en sådan omlægning kan naturligvis ikke gennemføres uden en række praktiske overgangsordninger.

Spørgsmålet er dog først og fremmest, om vore politikere har det tilstrækkelige mod til nytænkning. Det kan måske nok være svært at finde i et valgår.

Erik Haugbølle er forhenværende kommunaldirektør.