Vær opmærksom på, hvad den bygningssagkyndige ikke har kunnet besigtige i forbindelse med udarbejdelse af tilstands- og elrapporten.

De fleste købere tegner i dag en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring kan sikre dig som køber mod ubehagelige overraskelser, hvis det viser sig, at drømmehuset var et sminket lig. For at sikre maksimal dækningsgrad er det dog vigtigt, at du som køber i forbindelse med købet og gennemgang af tilstands- og elinstallationsrapporter er opmærksom på, hvad der IKKE er blevet besigtiget af den byggesagkyndige.

Mange købere er nemlig ikke klar over, at hvis en sagkyndig ikke har haft adgang til eksempelvis at besigtige et loftsrum, skunkrum eller lignende, og dette samtidig står anført i tilstandsrapporten, så vil ejerskifteforsikringen ikke dække, hvis der senere konstateres fejl og mangler i lige præcis det rum, som den sagkyndige ikke har haft adgang til.

Ejerskifteforsikringens betingelser vil altid indeholde et punkt, der fraskriver forsikringsselskabets ansvar med en ordlyd nogenlunde som følger:

"Forhold vedrørende bygningsdele eller installationer hvorom det i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten er anført, at den pågældende bygningsdel eller installation skønnes at være gjort utilgængelig for bygningssagkyndige eller den sagkyndige, der har gennemgået elinstallationerne."

Betydningen af denne passus er ofte overset, selv om ejerskifteforsikringens dækningsomfang indskrænkes væsentligt. Forsikringsselskabet dækker nemlig ikke fejl og mangler, der konstateres i et rum, som den sagkyndige ikke har kunnet besigtige. I den situation ved man som køber intet om tilstanden i det pågældende rum, og der kan derfor være flere ubehagelige overraskelser, som ikke er dækket af ejerskifteforsikringen.

Ovenstående bør få alarmklokkerne til at ringe hos potentielle huskøbere. Grunden til dette er, at hvis den byggesagkyndige i sin tilstandsrapport skriver, at et loftsrum er utilgængeligt i forbindelse med inspektionen, så vil eventuelle skjulte fejl og mangler i det pågældende rum ikke være dækket af ejerskifteforsikringen. Det vil sige, at det som udgangspunkt er den nye ejer af huset, der hænger på udbedringsomkostningerne, med mindre sælger bevidst har forsøgt at "skjule" rummet for køber ved at spærre for den byggesagkyndiges adgang.

Den sagkyndiges rolle består i at besigtige og undersøge forholdene i ejendommen vedrørende de bygningsmæssige forhold eller elinstallationernes beskaffenhed. Den sagkyndige gennemgår hele huset/elinstallationerne for at kunne give et retvisende billede af husets tilstand, inden købsaftalen underskrives. Undtagelsen til det er, når et rum ikke er umiddelbart tilgængeligt. Hvis ikke der kan ske besigtigelse, bliver dette noteret i tilstandsrapporten.

Den byggesagkyndige har hverken ret eller pligt til at foretage destruktive indgreb på ejendommen i forbindelse med sin gennemgang. I praksis betyder det, at den byggesagkyndige gerne må løfte et løst liggende gulvtæppe, men ikke hvis det er naglet fast. Det har den naturlige konsekvens, at den sagkyndige ikke kan besigtige alle steder i huset. Hvis et rum ikke kan besigtiges, er det af afgørende betydning, hvorfor dette ikke kan lade sig gøre. Er det sælgers skyld eller bygningens beskaffenhed?

Hvis man er endt i en situation, hvor forsikringsselskabet ikke vil dække en skade på loftet, fordi det ikke er besigtiget ifølge tilstandsrapporten, vil man som køber helt naturligt forsøge at placere ansvaret hos sælgeren af den faste ejendom. Det er i den situation, at tilstandsrapport og manglende besigtigelse bliver relevant. Hvis det skønnes, at rummet var utilgængeligt, fordi sælger bevidst havde hindret dette, skal køberen bevise, at sælger eksempelvis har skjult rummet, hvor fejlen er. Det kan være mere end svært. Desuden er de forskellige rapporter udarbejdet for flere måneder siden, hvilket besværliggør købers mulighed for at påvise, at den manglende besigtigelse skyldes sælger.

Sælger er pålagt en loyal oplysningspligt, der betyder, at han skal oplyse om forhold, der har betydning for købers overtagelse af huset. Eksempelvis vil sælger kunne oplyse om tidligere skader på rør, fundament eller lignende samt fortælle om forventede nødvendige udbedringer i fremtiden. En bygningssagkyndig vil umuligt kunne konstatere sådanne forhold ved en almindelig gennemgang af ejendommen. Med det in mente er det logisk, at sælger hæfter for de forhold, som sælger bevidst har skjult for køber.

Hvis sælger har opfyldt sin oplysningspligt, og den sagkyndige reelt set ikke har mulighed for at besigtige et rum nærmere, vil ansvaret for at få undersøgt forholdet nærmere ifalde køber. Købers undersøgelsespligt bliver dermed skærpet.

Købers undersøgelsespligt kan beskrives som todelt. Udgangspunktet for købers undersøgelsespligt er, at køber ikke kan påberåbe sig en mangel, som han har - eller burde have - opdaget ved undersøgelse af huset. Det vil sige, at man skal åbne øjnene, når man besigtiger huset, da man ikke får dækket de forhold, som en almindelig person, uden sagkyndige forudsætninger, burde have opdaget.

I situationen, hvor et rum ikke kan besigtiges, skærpes købers undersøgelsespligt. Grunden til dette er, at når den byggesagkyndige ikke kan besigtige et rum eller lignende, er det et vink med en vognstang til køber om, at dette skal undersøges nærmere. Hvis køber vælger at lade være, er det for egen risiko.

  • fyens.dk