For en halv snes år siden var det meget simpelt. Man kunne vælge mellem kontantlån og obligationslån, og de fleste eksperter frarådede kontantlån.

I dag er det blevet anderledes kompliceret. Nu kan vi vælge mellem fastforrentede lån, variabelt forrentede lån med varierende løbetider og udskiftningsfrekvens, samt de helt nye variabelt forrentede lån med to forskellige former for renteloft. Og det alene i kreditforeningerne.

Hertil kommer de såkaldte prioritetslån i bankerne, hvor man optager lån i boligen på kassekreditlignende vilkår. Disse lån er meget fleksible, men er lidt dyrere end realkreditlånene, og man overgiver sig til bankens nåde. Den dag økonomien strammer til, kan banken opsige lånet med meget kort varsel.

Derfor er det risikabelt at finansiere hele sit hus med et lån i banken. Hovedbelåningen af ejendommen bør fortsat ske i en kreditforening, hvor man har sikkerhed for, at lånet fortsætter så længe, man kan betale terminerne. Det grundlæggende valg er derfor: Hvilket kreditforeningslån?

Fastforrentede lån

Hvis man vælger et fastforrentet lån, for tiden et fem procents obligationslån, ligger ydelsen fast i hele lånets løbetid. Huslejen stiger ikke, selv om renten stiger, og friværdien i huset er godt beskyttet.

Hvis renten stiger, lægger det et tryk på huspriserne, men hvis renten stiger så kraftigt, at huspriserne direkte begynder at falde, så falder værdien af restgælden i huset samtidig.

Lige nu handles fem procents obligationer i kurs 98,86. Det betyder, at hvis man optager et lån på en million kroner, får man 988.600 kroner udbetalt eksklusive låneomkostninger.

- Men hvis renten om lad os sige tre år steg med to procent, så vil kursen på disse obligationer være faldet til omkring 85,12, siger chefanalytiker Thomas Kyhl, Nykredit.

Dermed skal man kun betale godt 85 kroner for at indfri restgæld for 100 kroner. Samlet er det blevet 130.419 kroner billigere at indfri lånet på oprindeligt en million kroner ifølge en beregning foretaget for avisen af Nykredit.

Denne gevinst kan imidlertid kun opnås, hvis man forlader ejerboligmarkedet eller optager et nyt lån til en højere pålydende rente. Denne såkaldte opkonverteringsstrategi er ikke uden risiko, for man opnår kun den fulde gevinst, hvis renten efterfølgende falder, så der kan nedkonverteres.

Samtidig er det temmelig dyrt at foretage konverteringer, og der skal betales en betragtelig merpris for at sidde med et fastforrentet lån sammenlignet med et rentetilpasningslån.

Rentetilpasningslån

Aktuelt koster det 4.435 kroner om måneden efter skat at låne en million kroner på et fastforrentet lån, mens det kun koster 3.738 kroner på et et-årigt rentetilpasningslån, hvor man samtidig afdrager betydeligt hurtigere på lånet.

Et-årige rentetilpasningslån har været en rigtigt god ide i mange år, mens renten var faldende, men rentebarometeret står på stigning. Det vil medføre stigende huslejer, og friværdien er ikke beskyttet med et rentetilpasningslån, hvor kursen altid ligger tæt på 100. Hvis huspriserne falder som følge af en kraftig rentestigning, så skylder husejeren med et flexlån stadig samme beløb i huset. Har man ejet huset i mange år, vil der være et rigeligt fedtlag at skære af, men nybagte husejere, der har købt til tidens opskruede priser, kan risikere at blive tekniske insolvente, som husejere i hobetal blev det sidst i 80'erne - hvor de skyldte flere penge i huset, end det kunne sælges for.

Et-årige rentetilpasningslån giver den suverænt laveste husleje, sådan har det været siden flexlån blev introduceret. Man kan købe lidt beskyttelse mod stigende husleje ved i stedet at tage tre eller fem-årige flexlån, men beskyttelsen gælder kun for denne begrænsede årrække, og det koster en merpris. En merpris, der er så høj, at de fleste eksperter anbefaler et fastforrentet fem-procents lån frem for et fem-årigt flexlån. Derimod beskyttes friværdien i huset kun marginalt bedre ved at vælge et fler-årigt flexlån fremfor et et-årigt.

Lån med loft

Frygten for rentestigninger har fået kreditforeningerne til at se en ny forretning i rentetilpasningslån med renteloft. Det skæpper godt i kassen hos kreditforeningerne og hos staten, når vi omlægger lån.

For et lån på en million kroner løber omkostningerne op i cirka 20.000 kroner, hvoraf kreditforeningen tager omkring 4.000 kroner.

Realkredit Danmark åbnede ballet med Flexgarantilån, som har et renteloft på seks procent. Dette loft gælder i hele lånets 30-årige løbetid, til gengæld bliver man hængende på de seks procent, hvis først man har ramt loftet. Netop nu koster der 3.885 kroner om måneden efter skat at låne en million kroner på et Flexgarantilån, hvor maksimalprisen er låst til 4.969 kroner netto om måneden.

Nordea har lavet et lån et lån, der er helt magen til, mens Totalkredit har lavet et lån, hvor loftet ligger på 5,5 procent, men hvor renten kan bevæge sig ned igen fra loftet. Til gengæld gælder rentegarantien kun for 10 år.

Disse lånetyper indebærer, at huslejen kan stige noget, men man er beskyttet mod en eksplosiv renteudvikling. Dette medfører også en vis beskyttelse af friværdien, fordi kurserne på disse obligationer vil falde, hvis renteloftet passeres.

Til gengæld koster de mere end rentetilpasningslån. Det koster at købe en garanti mod voldsomme rentestigninger.

- De kan også være lidt sværere senere at indfri, fordi der er en risiko for, at låneserierne bliver meget små, siger chefanalytiker Thomas Kyhl, Nykredit.

Det kaldes en "indlåsningseffekt" og betyder i praksis, at der skal betales en beskeden merpris, hvis man vil indfri lånet for at omlægge det.

Bidragssatsen

Flexgarantilånet koster også lidt ekstra på bidragssatsen, der er den pris, vi betaler til kreditforeningen for at låne penge. Bidragssatser er på forhånd under hård beskydning, fordi de er ikke faldet selv om kreditforeningerne har rekordlave tab på tvangsauktioner.

- Der er alt for lidt priskonkurrence, siger formanden for Parcelhusejernes Landsforening, Allan Malskjær, som opfordrer boligejere med stor friværdi til at optage et nyt lille lån for at få sat bidragssatsen ned.

Typisk opkræver kreditforeningerne 0,3 procent for den del af lånet, der ligger op til 40 procent af handelsværdien, mens der opkræves 0,85 procent for en del af lånet, der ligger mellem 40 og 80 procent.

Men ved at optage et lån på bare 10.000 kroner kan man få nyvurderet huset og få flyttet en større del af det gamle lån ned til den lave bidragssats. Her er 5.500 kroner at spare årligt for hver "flyttet" million.

Sådan er de aktuelle priser for et lån på en million kroner med renteloft, som et-årigt rentetilpasningslån og som fastforrentet lån.

Sådan opgør Nykredit fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper. Nykredit ejer Totalkredit og anser ikke uventet Totalkredits lån med loft som tidens bedste kompromis.